부동산 시장에서 전세사기 예방을 위해 월세를 선택하는 사람이 많습니다. 이때 정확한 월세를 계산하고 계약을 체결해야 손해보는 일이 없습니다.
보증금과 월세와의 관계
월세를 내는 사람들은 보증금과 월세의 관계에 대해 궁금해할 것입니다. 보증금이 높으면 월세가 낮아지고, 보증금이 낮으면 월세가 높아지는 것이 일반적인데, 이것이 어떻게 결정되는 것일까요? 월세 계약을 할 때, 보증금과 월세를 적절하게 조정하는 방법을 알아보겠습니다.
월세 계산법은 보증금과 월세의 비율을 전월세 전환율이라는 기준에 따라 계산하는 것입니다. 전월세 전환율은 주택과 상가의 종류에 따라 다르며, 법적으로 정해진 한도가 있습니다. 월세 계약을 할 때, 전월세 전환율을 알고, 환산 보증금과 월세 인상률을 계산하는 방법을 알아야 합니다.
1️⃣ 전월세 전환율
전월세 전환율이란 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임인 월세로 전환하는 경우의 비율을 말합니다.
예를 들어, 전세보증금이 3억원이고, 전월세 전환율이 5.5%라면, 월세는 3억원 x 5.5% / 12 = 137만 5천원이 됩니다.
전월세 전환율은 임대차 계약기간 내 또는 계약갱신 때 전세를 반전세나 월세로 전환하는 경우 적용되며, 신규계약에는 적용되지 않습니다. 반대로 월세의 전부 또는 일부를 보증금으로 전환할 때는 적용되지 않지만, 전환하려는 보증금의 적정성을 판단하기 위한 참고기준으로 사용됩니다.
전환율은 주택과 상가의 종류에 따라 다르며, 법적으로 정해진 한도가 있습니다.
✅ 주택의 경우, 한국은행 기준금리에 2%를 더한 것과 10% 중 작은 것을 한도로 합니다.
✅ 상가의 경우, 한국은행 기준금리에 4.5를 곱한 것과 12% 중 작은 것을 한도로 합니다.
현재 한국은행 기준금리는 3.5%입니다.
2️⃣ 환산 보증금
환산보증금이란 보증금과 월세를 합쳐서 전세보증금으로 환산한 금액을 말합니다.
예를 들어, 보증금이 1억원이고, 월세가 100만원이고, 전월세 전환율이 5.5%라면, 환산보증금은 1억원 + (100만원 x 12 / 5.5%) = 3억 1천 8백만원이 됩니다.
환산보증금은 월세 계약의 적정성을 판단하는데 유용한 지표입니다. 예를 들어, 같은 임대주택의 전세보증금이 3억원이고, 월세 계약의 환산보증금이 3억 1천 8백만원이라면, 월세 계약이 더 유리하다고 할 수 있습니다. 반대로, 월세 계약의 환산보증금이 2억 4천만원이라면, 전세 계약이 더 유리하다고 할 수 있습니다.
환산보증금은 보증금과 월세의 비율을 조정할 때도 사용됩니다. 예를 들어, 보증금을 낮추고 월세를 높이거나, 보증금을 높이고 월세를 낮추는 경우에는 환산보증금이 동일하게 유지되도록 계산해야 합니다. 그렇지 않으면, 임대인이나 임차인 중 한 쪽이 손해를 볼 수 있습니다.
3️⃣ 월세 인상률
월세 인상률이란 임대차 계약기간이 만료되고 계약을 갱신할 때, 월세를 인상하는 비율을 말합니다. 예를 들어, 월세가 100만원이고, 월세 인상률이 5%라면, 갱신된 월세는 100만원 x 1.05 = 105만원이 됩니다.
월세 인상률은 임대차 계약서에 명시되어야 하며, 법적으로 정해진 한도가 있습니다. 주택의 경우, 임대차 계약기간이 2년 이상이고, 임대인이 임차인에게 2개월 전에 통지한 경우에는 5%를 초과할 수 있습니다. 그렇지 않은 경우에는 5%를 초과할 수 없습니다. 상가의 경우, 임대차 계약기간이 5년 이상이고, 임대인이 임차인에게 6개월 전에 통지한 경우에는 9%를 초과할 수 있습니다. 그렇지 않은 경우에는 9%를 초과할 수 없습니다⁴.
월세 인상률은 시장상황과 임대차 계약의 특성에 따라 변동될 수 있습니다. 예를 들어, 임대주택의 수요가 공급을 초과하거나, 임대주택의 위치나 상태가 개선되거나, 임대인의 관리비용이 증가한 경우에는 월세 인상률이 높아질 수 있습니다. 반대로, 임대주택의 수요가 공급을 미달하거나, 임대주택의 위치나 상태가 악화되거나, 임대인의 관리비용이 감소한 경우에는 월세 인상률이 낮아질 수 있습니다.
월세 계약시 주의할 점
✅ 임대차 계약서를 작성하고, 보증금과 월세의 금액과 납부방법, 임대차 기간과 갱신여부, 월세 인상률, 임대주택의 관리비용과 수리비용, 임대인과 임차인의 권리와 의무 등을 명확하게 확인하고, 서명하고, 사본을 보관해야 합니다.
✅ 보증금은 임대인의 계좌에 입금하고, 입금증을 받아야 합니다. 보증금은 임대차 계약이 종료되면 임대인이 임차인에게 돌려주어야 하며, 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우에는 법적인 조치를 취할 수 있습니다.
✅ 월세는 매월 정해진 날짜에 임대인의 계좌에 입금하고, 입금증을 받아야 합니다. 월세를 납부하지 않는 경우에는 임대인이 임차인에게 통지하고, 계약을 해지하고, 보증금을 차감하고, 손해배상을 청구할 수 있습니다.
✅ 임대주택의 상태를 점검하고, 하자가 있는 경우에는 임대인에게 통보하고, 수리를 요청해야 합니다. 임대인은 임대주택의 하자를 적절하게 수리해야 하며, 임차인은 임대주택을 손상시키지 않고, 관리해야 합니다.
✅ 임대차 계약기간이 만료되기 전에 계약을 갱신하거나 해지하려는 경우에는 임대인과 임차인이 상호 협의하고, 통지하고, 합의해야 합니다.
마치면서
월세를 계약하는 임차인, 특히 사회초년생이나 학생들은 보증금과 월세의 비율을 전월세 전환율에 따라 계산하고, 환산보증금과 월세 인상률을 알아야 합니다.
또한, 월세 계약을 할 때는 임대차 계약서를 작성하고, 보증금과 월세의 납부방법을 확인하고, 임대주택의 상태를 점검하고, 임대인과 임차인의 권리와 의무를 준수해야 합니다.
월세 계산법이 어려우면 쉽게 알려주는 다양한 앱도 있으니, 참고하여 전월세 사기 없는 계약을 하시기 바랍니다.